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社科院發布1月份住房市場發展月度分析報告

    文章來源:經濟日報 發布時間:2019年03月15日 點擊數: 字號:

       中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組、住房大數據聯合實驗室在2019年1月大數據房價指數(BHPI)監測分析的基礎上,結合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究,完成了《中國住房市場發展月度分析報告》。報告認為,2019年1月,全國房價總體由跌轉穩,重點城市住房成交量季節性回落。

       2019年1月全國房價總體趨穩,環比跌幅較上月顯著收窄,下跌城市個數較快減少。大數據房價指數(BHPI)監測顯示,2019年1月,142個樣本城市房價平均環比下跌0.17%,環比跌幅比上月收窄0.51個百分點。房價環比下跌的城市為86個,占樣本數的60.6%。環比下跌城市比上月減少19個。環比上漲城市55個,占樣本數的38.7%。一方面,全球經濟增長前景不明確,房地產調控政策并未轉向,貨幣化棚改政策淡出低庫存城市,這些因素都使房價繼續上漲的動能得到有效遏制;另一方面,資本市場的資金緊張狀況顯著緩解,首套房貸利率的上浮幅度持續下降,住房市場融資環境得到改善。在各方因素的綜合作用下,房價下跌的動力減弱,全國房價總體止跌企穩。

       在房價由跌轉穩的同時,重點城市二手住房成交量出現季節性回落。大數據監測發現,2019年1月,10大重點城市二手住房成交量指數為108.86,比上月下降5.6%,但成交量仍要高于2018年11月的水平。由于1月臨近中國傳統春節,2019年1月二手住房成交量的下降并不能直接解讀為市場景氣度的下降。近3月重點城市住房成交量總體有所回升,表明房地產市場基本面較為穩健,潛在的住房需求仍然比較旺盛。

        一線城市房價平均環比上升0.23%,環比漲幅比上月擴大0.57個百分點。一線城市中,北京、廣州止跌回漲,其中北京環比上漲0.83%,廣州環比上漲0.55%。上海、深圳環比仍小幅下跌0.23%,其中上海環比跌幅比上月收窄0.43個百分點。二線城市房價平均環比下跌0.102%,環比跌幅比上月收窄0.724個百分點。青島、濟南、長沙、西安等多個二線城市環比跌幅顯著收窄。三四線城市房價平均環比下跌0.202%,平均環比跌幅比上月收窄0.46個百分點。118個三四線樣本城市中,下跌的城市為72個,比上月減少12個。

       報告認為,一二線城市短期房價受制于嚴厲的調控政策及復雜多變的外部經濟環境,但潛在的房價上漲壓力猶存。受全球資本市場動蕩加劇、國內經濟增長預期調低及嚴厲的調控政策的影響,一二線城市房價上行受到抑制。但這些制約因素多數屬于短期因素,如果外部經濟環境有所改善或調控政策出現實質性松綁,部分一二線城市樓市將率先回暖。一二線城市作為人口主要流入地和高端產業聚集區,住房供求矛盾在城市化階段長期存在,部分一二線城市如北京、上海、廈門等經歷了2017年以來的持續調整,房價下跌風險已經得到一定程度釋放,存在一定的潛在上漲壓力。

       與此同時,三四線城市房價缺乏繼續上漲的動力,但持續下跌同樣受諸多因素的制約。一方面,三四線城市收入水平及人口吸引力偏低,住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍,房價持續上漲動力不足。2017-2019年,受貨幣化棚改下沉至三四線城市、房價補漲等因素的影響,二三四線城市房價大都累積了不小的漲幅,房價客觀上也有階段性調整的需要。低庫存城市貨幣化棚改政策的調整,對三四線城市房價上漲起到釜底抽薪的功效。另一方面,國家對三四線城市基礎設施投資力度不斷加大,多數三四線城市的城市面貌得到長足改善,政府為穩定經濟采取的諸多經濟振興措施也將使房地產市場間接受益,這些因素都使得三四線城市房價下跌的動能減弱。

       對此,報告建議,一方面,一二線城市應以“房住不炒”為出發點,繼續保持對房地產泡沫的高度警惕。應保持調控政策的延續性與穩定性,繼續抑制住房投資投機。要避免因短期的房地產市場平穩而放棄對一二線城市住房投資投機的管控,更不應因此出臺剌激或鼓勵購房政策。限購、限貸等行之有效的住房投資投機需求管控政策,仍應繼續實施。應完善住房市場秩序,加大對房地產企業及中介機構違規銷售與虛假宣傳的查處力度。與此同時,應加強對各類財政信貸資金流向的管控,避免違規流入房地產市場。在針對實體企業的財政金融支持力度增大的背景下,如何避免各類財政信貸資金變相流入房地產領域,防范房地產行業的融資杠桿與債務風險加大,是當前宏觀政策所面臨的一個重要議題。

       另一方面,應與構建住房市場長效機制相結合,完善住房市場短期調控政策。利用房地產市場相對穩定的契機,在穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制的同時,進一步完善住房短期調控政策。糾正部分調控政策在實際執行中存在的一些簡單化做法,實現精細調控與科學調控。進一步完善住房限購政策,盡量做到限購政策對住房投機投資的精準抑制,避免誤傷剛需及合理的改善性需求;合理支持居民改善性住房需求,對于居民在一定時期內買一賣一的改善性住房需求,可從制度上創造交易便利和給予稅費減免,對于已經還清貸款的再次貸款給予適度信貸支持。

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